ADJ網路實驗室
打印

房屋實價課稅 一石二鳥

房屋實價課稅 一石二鳥

五都直轄市長首次同台列席行政院會,五位市長有志一同地「五都齊鳴」,異口同聲向中央要錢。然而看在其他沒有升格的縣市,財政面臨更大的壓力,真是情何以堪?

另一方面,北都到處房價屢創新高,房仲業的業務員動不動就千萬年薪,營建業員工年終分紅上百萬;很多人隨隨便便轉手一間房子,就賺了千萬元。一年來,政府一再努力打房,卻令人感覺成效不彰。

這些錯綜複雜問題,有沒有一劑解方,可以藥到病除?答案是「有」:「實際交易價格課稅」。這個妙方有兼顧打房與創造稅收的效果。

簡單的說,政府要做的事,應該將房地產價格透明化,所有買賣以實際交易價格登記成為稅基,並拉高房屋稅率。如此一來,便可增加房地產持有成本,解決現行養地、炒房等嚴重問題,地方政府則因此增加稅收,可謂一舉數得。

依照現行規定,地方政府可徵收的財產稅為地價稅、土地增值稅與房屋稅。稅收為「稅基」乘以「稅率」。總稅額受到「稅基大小」與「稅率高低」兩者因素的影響;各項稅率皆由中央政府於各稅法中訂定。現階段房價引發的社會問題嚴重,中央就應該向上調整稅率。但稅基的改變權在地方政府,目前的稅基就是偏低的公告地價或公告現值,因此地方政府有上調的空間。

以公告地價為例,這是地價評議委員會評議的結果。地價經規定後,每三年重新規定地價一次,但必要時得予延長。地價評議委員會的評議基準係參考查定公告地價;查定公告地價的評估方式為,就區段、地目,分別調查最近一年的土地市價及收益價格,然後做出查定。然而,目前普遍公告地價過低,與市場交易價格有很大的距離。

土地增值稅雖依規定由納稅義務人自行申報土地交易價格,但仍有土地公告現值作為參考依據。相同地,土地公告現值雖評估的比公告地價高,但仍廣泛低於市場交易價格。最後,房屋稅的稅基為房屋現值,也會有類似現象。而公告價格與實際交易價格的偏離,形成交易資訊的封閉,讓房仲業、投資客有了可操作空間,更堆高房價。

如何使地方財產稅的課徵貼近市價?可仿照美國建立房仲履約制度與透明的不動產成交資訊系統,以實際成交價作為課稅依據。美國是個重視個人隱私的國家,但房屋基本資訊,包括地點、坪數、屋齡等,都可在網站上查詢,甚至還能查到十年內的交易價格。

按實際成交價課稅的優點是,各稅以市價為基礎,依據實質課稅原則,符合稅負公平精神;透明的價格,也減少被操弄的空間。佐以稅率的調整,漲愈多課愈多,因此就可以抑制短期炒作。

但目前如要按實際成交價課稅,還有一個可以改進的作法。我國是分開的房屋與土地稅目,仍未有統一的財產稅稅目。然而房產交易時,房屋與土地是一體的,難以從出售價格實際劃分房屋與土地各是多少,甚至因為房屋稅率的偏低,普遍有高報房價而低報地價的現象。因此,未來還可以考慮將地價稅、土地增值稅、房屋稅合併成財產稅,以統一的方式徵收則更具可行性。

話說回來,目前房屋與土地分立的狀況,也還勉強可行。可是地方政府為討好選民,也或許不願提高到用實價課稅。因為選民的稅負增加,可能會造成選票的流失。另一可能性是若政府打炒房過於激烈,導致房價大跌,也會衍生其他問題。因此,政府要做的事應該是小心使用租稅手段。

例如稅率部分則可作彈性調整,自有住宅依現有稅率實價課稅,但第二棟以上非自用住宅,應課較重稅率,也就是採取累進稅率課稅方式,以不同房地產價格級距,課予不同稅率,這樣對於抑制房地產投資及投機就更有效。

對於過多的熱錢,我們應將其引導到具由生產性的事業投資上,如此可增加國家的實業能力,也可杜絕藉由投機就可致富的歪風。對於多收過來的稅收,一方面進行建設,讓民眾感受政府的施政福利,另一方面進行貧富不均的分配調整,讓整個社會更和諧運作。那麼進行改革的執政黨,就不會有選票流失的問題。

(作者是台大經濟系教授、國家政策研究基金會財政金融組召集人)





TOP

ARTERY.cn