「都更」宛如一個美麗的願景，但往往築夢踏實的過程，會因為各方利益糾葛，而曠日廢時，張金鶚教授也曾觀察到，有萬華區的都更案，等了36年，還是遲遲沒有動靜，原因在哪裡？都更的未來又更怎麼走，繼續是我們的分析報導。

信義房屋企研室蘇啟榮：「因為那裡連續3棟都是豪宅，所以像那個是台北信義、寶徠還有冠德遠見。」

就在台北市信義路五段，豪宅一字排開，想要跟孫芸芸、廖鎮漢等名人當鄰居，走兩步路就能到101，辦法無他，就是口袋得夠深、夠大。蘇啟榮：「事實上像這樣子的房子，大概成交價，1坪都在160甚至200萬。」

每坪百萬起跳，還不是信義區天際線的「摘星價」，許多人幾乎忘記，信義區其實一直到民國79年，才從南松山劃分獨立出來，跟當初滄海桑田相比，現在地價真的是「麻雀變鳳凰」。

蘇啟榮：「我們聽到說信義計劃區裡面有什麼亞太會館，要改成豪宅，可能要推300萬以上單價，可能諸如此類的傳聞。」記者：「1坪300萬？」蘇啟榮：「對，嚴格說起來，它一定是台北一個房市指標。」

離開台北一級戰區，鏡頭從台北東區轉往西區，擁有優美河岸景觀的大龍峒大橋段，理應是台北市高房價地段明日之星，36年前，政大教授張金鶚曾經看好，大學畢業作品更以此為範例擬出都更計畫，只是36年前過去，走在大龍峒，年齡超過50的老房子，似乎還沒盼到第二春。

政大地政系教授張金鶚：「可是很不幸看到，36年前的想法到這樣子情況下，36年後，現在依然還是這樣子，而且改得並不是真的很漂亮。」

除了土地產權複雜，台北市長郝龍斌在民國99年，喊出「1坪換1坪」的都更口號，也都成為這個地區遲遲還無法施行都更的原因。

張金鶚：「老房子舊比新的還貴，就變成看得到吃不到，因為你要整合完成，那個價值才會出現，那整合不完成，價值還是依然如此，大家就在這種矛盾情節底下，老的比新的貴，可是看得到吃不到，大家都空歡喜一場。」

房價「新不如舊」的現象，是這幾年大台北的房市奇觀，而離開台北市，轉往二級戰場新莊副都心，房價實力一樣不容小覷，民國99年，就有建商投資1坪232萬元，標下近600坪土地。

遠雄新莊副都心負責人張麗蓉：「因為它是配合國家級的建設，那在這個地方的話，國家建設來講，包含交通，三高三快三捷運，包含政府政策，中央合署辦公大樓。」

民國78年無殼蝸牛抗爭以來，房價漲多跌少，就算民國79年，台灣經濟泡沫破滅，股市從1萬2千點跌到只剩2千點，大台北近20年房價，從來只升不降。蘇啟榮：「民國89年科技泡沫，所以那時候行情又更低了一點，那什麼時候來到谷底，就是SARS前一年，92年。」

雖然房價盤整長達10年之久，但賣家眼中的「破盤價」，對絕大多數領死薪水的上班族來說，還是看得到吃不到，根據最新統計，一個台北上班族想要一個自己的窩，至少得不吃不喝15年以上。

蘇啟榮：「最上面這條，代表的是我們看這20年來，整個全國GDP的變化，換句話說，你會發現，其實我們把時間拉長，好像的漲幅，它並沒有明險高過GDP。」

民國80年，國民生產毛額只有8813美元水準，到了民國99年，漲了超過1倍，達到18715美元水準，只是貧富差距已經拉大，造成所有數字都漲了，受薪階級的薪水袋，厚薄變化卻不大。

張金鶚：「政府想要打房，或者要奢侈稅，講得好像跟做得有點落差吧，一方面講說房價不合理，居住正義，我們要落實居住正義，讓大家買得起房子，結果呢，又沒有真的去實施，奢侈稅就是最好的例子。」

奢侈稅看不到立竿見影的效果，觀察房市長達20年的蘇啟榮，直指問題就是出在銀行利率。蘇啟榮：「我們認為低利率是一個關鍵，低利率是一個關鍵，像當時整個利率高達8%、9%到10%，那現在利率不到2%，所以相比之下，現在負擔所謂房貸是比較輕鬆的。」

政府想要搶救房市，簡單一句話就是「供需平衡」，就算政府祭出長達40年的房貸優惠，如果想在台北定居的人，依舊不斷增加，僧多粥少，那麼想要買房，每一 分錢花在刀口上，在貨比三家之前，還得專注市場每一個風向球，有如一位長期抗戰的鬥士，和台灣壓抑房價的種種作法政策-人生比氣長。