99770 2011-1-13 19:26
房屋實價課稅 一石二鳥
五都直轄市長首次同台列席行政院會，五位市長有志一同地「五都齊鳴」，異口同聲向中央要錢。然而看在其他沒有升格的縣市，財政面臨更大的壓力，真是情何以堪？
另一方面，北都到處房價屢創新高，房仲業的業務員動不動就千萬年薪，營建業員工年終分紅上百萬；很多人隨隨便便轉手一間房子，就賺了千萬元。一年來，政府一再努力打房，卻令人感覺成效不彰。
這些錯綜複雜問題，有沒有一劑解方，可以藥到病除？答案是「有」：「實際交易價格課稅」。這個妙方有兼顧打房與創造稅收的效果。
簡單的說，政府要做的事，應該將房地產價格透明化，所有買賣以實際交易價格登記成為稅基，並拉高房屋稅率。如此一來，便可增加房地產持有成本，解決現行養地、炒房等嚴重問題，地方政府則因此增加稅收，可謂一舉數得。
依照現行規定，地方政府可徵收的財產稅為地價稅、土地增值稅與房屋稅。稅收為「稅基」乘以「稅率」。總稅額受到「稅基大小」與「稅率高低」兩者因素的影響；各項稅率皆由中央政府於各稅法中訂定。現階段房價引發的社會問題嚴重，中央就應該向上調整稅率。但稅基的改變權在地方政府，目前的稅基就是偏低的公告地價或公告現值，因此地方政府有上調的空間。
以公告地價為例，這是地價評議委員會評議的結果。地價經規定後，每三年重新規定地價一次，但必要時得予延長。地價評議委員會的評議基準係參考查定公告地價；查定公告地價的評估方式為，就區段、地目，分別調查最近一年的土地市價及收益價格，然後做出查定。然而，目前普遍公告地價過低，與市場交易價格有很大的距離。
土地增值稅雖依規定由納稅義務人自行申報土地交易價格，但仍有土地公告現值作為參考依據。相同地，土地公告現值雖評估的比公告地價高，但仍廣泛低於市場交易價格。最後，房屋稅的稅基為房屋現值，也會有類似現象。而公告價格與實際交易價格的偏離，形成交易資訊的封閉，讓房仲業、投資客有了可操作空間，更堆高房價。
如何使地方財產稅的課徵貼近市價？可仿照美國建立房仲履約制度與透明的不動產成交資訊系統，以實際成交價作為課稅依據。美國是個重視個人隱私的國家，但房屋基本資訊，包括地點、坪數、屋齡等，都可在網站上查詢，甚至還能查到十年內的交易價格。
按實際成交價課稅的優點是，各稅以市價為基礎，依據實質課稅原則，符合稅負公平精神；透明的價格，也減少被操弄的空間。佐以稅率的調整，漲愈多課愈多，因此就可以抑制短期炒作。
但目前如要按實際成交價課稅，還有一個可以改進的作法。我國是分開的房屋與土地稅目，仍未有統一的財產稅稅目。然而房產交易時，房屋與土地是一體的，難以從出售價格實際劃分房屋與土地各是多少，甚至因為房屋稅率的偏低，普遍有高報房價而低報地價的現象。因此，未來還可以考慮將地價稅、土地增值稅、房屋稅合併成財產稅，以統一的方式徵收則更具可行性。
話說回來，目前房屋與土地分立的狀況，也還勉強可行。可是地方政府為討好選民，也或許不願提高到用實價課稅。因為選民的稅負增加，可能會造成選票的流失。另一可能性是若政府打炒房過於激烈，導致房價大跌，也會衍生其他問題。因此，政府要做的事應該是小心使用租稅手段。
例如稅率部分則可作彈性調整，自有住宅依現有稅率實價課稅，但第二棟以上非自用住宅，應課較重稅率，也就是採取累進稅率課稅方式，以不同房地產價格級距，課予不同稅率，這樣對於抑制房地產投資及投機就更有效。
對於過多的熱錢，我們應將其引導到具由生產性的事業投資上，如此可增加國家的實業能力，也可杜絕藉由投機就可致富的歪風。對於多收過來的稅收，一方面進行建設，讓民眾感受政府的施政福利，另一方面進行貧富不均的分配調整，讓整個社會更和諧運作。那麼進行改革的執政黨，就不會有選票流失的問題。
（作者是台大經濟系教授、國家政策研究基金會財政金融組召集人）