plurk 2010-7-13 17:32
每成交2戶就有1戶是投資客！認識8大類型投資客
央行總裁彭淮南日前又再次點名房地產市場投資客，用人頭向銀行貸款，手上握有200多戶中古屋，就一般人來說，投資客就是投資客，在房仲業者眼裡，投資客更是稀鬆平常，「北市幾乎每2戶成交中，便有1戶是投資客」，有房仲業者特別整理出投資客的8大類型，並告訴你如何區分「投資客」與「投機客」。 <BR><BR>彭總裁這次特別點名投資客，說有人手上握有200多戶中古屋，房仲業者與專家則表示，大的投資客手上何止200戶，300戶、甚至上千戶的都有，台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，投資房地產並非壞事，如果非自住型客戶即是投資客，那台北市只要有2戶成交，便有1戶是投資客。 <BR><BR>由於房地產市場投資客不但處處可見，而且可分為不同類型，台灣房屋不動產研究中心特別將所謂的投資客，細分為職業殺手型、營業型、集資型（菜籃族）、加工型、拍賣型（法拍屋）、出租型、退休型與節稅型等8大類，各類型具有不同的特色與操作手法。 <BR><BR>一、職業殺手型 <BR><BR>殺手型，顧名思義就是以炒作房地產為主業，特色為全職搜尋物件投資，通常鎖定單一類型物件（如土地或住宅）。這類型的投資客資金充沛，手上可能握有上百戶不等，彭總裁最近點名的就屬於這一類，由於投注金額可觀，大多採用短進短出的投機方式買賣，只要有利潤就出手，但對於投資物件不加工裝潢，且利用人頭戶，採取高財務槓桿操作，因將大筆資金投入市場，如果遇到這兩年的房市多頭行情，在大量短進短出下，獲利驚人，也是拉高房價的主要操盤手。這類殺手級的投資客，約占市場比重的1成，但對房價的炒作也最明顯。 <BR><BR>二、營業型 <BR><BR>營業型大多以開業的投資客為主，這類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營，辦理簽約過戶等業務外，還兼具不動產買賣的業務，除可提高通路降低投資風險，各種類物件齊全，甚至架設網站，通常還有股東合作分散風險，甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。不過這種操作模式長期有店面租金的包袱，因此利潤不如職業型來得高，但風險卻較職業型低，對市場殺傷力不大。 <BR><BR>三、集資型 <BR><BR>集資型投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業，由於本身資金並非充裕，通常會找三五好友集資買房，降低風險，等待時機出手買或賣，獲利按出資比例均分，對市場影響也不大。 <BR><BR>四、加工型 <BR><BR>加工型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客，為了控制成本，通常會把裝潢成本壓低，但優先用在掩飾房子本身的缺點上，將物件裝潢得美侖美奐再售出，這類型的投資客市場較多，大約占2成的比例。 <BR><BR>五、拍賣型 <BR><BR>職業通常為代書、銀行與建設業者，多自行競標與代拍公司合作。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手，當景氣下滑時，拍賣型的投資客會傾巢而出，專挑好地段法拍屋競標，再轉手賣出，因此也常被做為市場景氣好壞的指標。 <BR><BR>六、出租型 <BR><BR>出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工，備妥堪用家具後再將房屋出租，並換取利潤，出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買，出租給學生、上班族等，這類型的投資客比重也不輕，占市場的2-3成，視景氣的好壞與投報率的差異，通常投報率4~5%左右，就會有許多投資型的投資客進場。 <BR><BR>七、資產型 <BR><BR>資產型投資客多屬於中高收入者，常見的有科技新貴、醫師、建築師與律師等，希望長期投資換取利潤。而退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資，大多購買住宅、店面等產品，投資期間較長，或投資物件出租，視市場創況，待價而售。 <BR><BR>八、節稅型 <BR><BR>節稅型較多為「大老闆型」的投資客，購屋的目的在「節稅」，由於手中握有充裕資金，為了移轉給子女，想要節省贈與稅或遺產稅問題，因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域，利用公告現值跟市價的差距節稅，這種投資方式，比起身後現金課稅，差距更大，但這類型的投資客較少，占市場比例不到1成。